Vrei să închiriezi un spațiu într-un centru comercial, dar contractul de închiriere primit de la proprietar îți amintește de pactul lui Faust? Ai senzația că îți asumi doar obligații și nu ai niciun drept în contract? Vezi mai jos 10 idei și tehnici de negociere pentru a echilibra contractul, pe care ți le recomand din perspectiva a peste 15 de ani de experiență în contracte de închiriere comercială:
- Nu renunța necondiționat la drepturile conferite chiriașului de lege – dreptul de preferință la condiții egale pentru un nou contract de închiriere la expirarea contractului inițial (da, este incident și în materie de închiriere comercială, nu doar locativă), dreptul de a invoca impreviziunea pentru a renegocia costurile chiriei în anumite condiții, etc. Folosește aceste drepturi ca pârghii de negociere pentru a obține concesii din partea proprietarului – o perioadă mai lungă de scutire de la plata chiriei, contribuție adițională a proprietarului la costurile cu amenajarea spațiului, etc.
- Delimitează extrem de clar (eventual într-o anexă la contract) obligațiile de întreținere și de reparații ce revin proprietarului, cu termene maxime de finalizare și cu reducere / scutire de la plata chiriei pentru limitarea / lipsirea de folosință pe perioada acestor reparații (peste un anumit prag rezonabil).
- Rezervă-ți un drept de denunțare unilaterală la un anumit moment din contract, cu un preaviz rezonabil, dar fără penalități și asigură-te că proprietarul nu-ți poate solicita la momentul denunțării restituirea (fie și proporțională) a contribuției lui pentru amenajarea spațiului.
- Insistă pentru o clauză care să prevadă posibilitatea ieșirii tale din contract în cazul în care în centrul comercial nu se menține structura de chiriași de la momentul semnării contractului (condiția poate fi legată de prezența unui hipermarket, a unui mare magazin de bricolaj, a unei rețele internaționale de fast-food, etc.), iar respectivul chiriaș generator de vad comercial nu este înlocuit cu altul similar într-un termen rezonabil.
- Solicită prin contract reducerea proporțională a chiriei, în cazul în care gradul de ocupare din centrul comercial scade sub un anumit procent și nu se redresează într-o anumită perioadă.
- Nu accepta relocarea în centrul comercial la inițiativa discreționară a proprietarului, decât în condițiile în care noul spațiu oferit este similar ca suprafață, vad comercial și căi de acces, iar toată logistica relocării se face pe costul proprietarului; solicită compensație pentru perioada în care vânzările au fost afectate de exercițiul relocării.
- Negociază un prag maxim de majorare a costurilor comune pe care le vei achita în avans, în baza estimării proprietarului, până la reconcilierea anuală și o limită maximă a indexării anuale a costurilor de închiriere.
- Asigură-te că ai prin contract acordul proprietarului pentru stabilirea punctului de lucru / sediului tău social în spațiul închiriat și pentru notarea în cartea funciară a contractului de închiriere.
- Include în contract obligația proprietarului de a-ți furniza, în termen rezonabil, toate documentele necesare autorizării activității în spațiul închiriat și toate documentele ce pot fi solicitate de autoritățile abilitate.
- Folosește, acolo unde este posibil, tehnica de negociere „în oglindă” pentru penalități, sancțiuni, renunțări la drepturi și agravări de răspundere – toate acestea ar trebui să fie rectilinii și uniforme pentru ambele părți din contract.
Nu în ultimul rând, poate cel mai important – asigură-te că înțelegi pe deplin clauzele contractului înainte de a-l semna și solicită avocaților proprietarului să-ți explice articolele neclare, inclusiv prin exemple practice concrete – s-ar putea să constați că anumite prevederi contractuale sunt în fapt transplantate cu forcepsul din dreptul comun anglo-saxon și de multe ori sfârșesc prin a fi respinse de sistemul imunitar al dreptului autohton.
