Übertragungen landwirtschaftlicher Flächen außerhalb des Stadtgebiets – Verordnung zum Steuerverfahren

Am 2. Februar 2023 haben das Ministerium für Landwirtschaft und ländliche Entwicklung und das Finanzministerium gemeinsam Verordnung Nr. 396/2022/883/2023 (nachstehend die „Verordnung“) erlassen, worin das Verfahren zur Berechnung, Einhebung und Zahlung der Steuer auf Transaktionen mit landwirtschaftlichen Flächen außerhalb des Stadtgebiets festgelegt wird. Die Verordnung legt auch die Erklärungspflichten gemäß den Bestimmungen von Art. 4² von Gesetz 17/2014 fest. Seit nunmehr ungefähr zwei Jahren war das Gesetz ohne diese Verordnung praktisch nicht anwendbar.

Die Verordnung gilt für Transaktionen unter Einbeziehung von landwirtschaftlichen Flächen außerhalb von Stadtgebieten, die vor dem achten Jahrestag des Erwerbs dieser Grundstücke erfolgen, wie in Art. 4² von Gesetz 17/2014 vorgesehen, d.h. durch: 1) den Verkauf einer Mehrheitsbeteiligung an der juristischen Person, die Eigentümerin von in außerstädtischen Gebieten gelegenen landwirtschaftlichen Flächen ist, sofern diese mehr als 25 % ihres Vermögens repräsentieren und vorausgesetzt die Veräußerung erfolgt vor dem achten Jahrestag des Erwerbs der betreffenden Grundstücke (diese Bedingung gilt auch für den Zeitraum, in dem der

Gesellschafter/Partner das Grundstück als Sacheinlage in das Gesellschaftskapital der Eigentümerin gekauft hat, sofern dies der Fall ist); und 2) die Vollendung dieser Transaktionen durch eine gerichtliche Entscheidung, die einen Kaufvertrag ersetzt.

Der Verkäufer hat eine Steuer in Höhe von 80 % der positiven Differenz zwischen (i) dem Wert des landwirtschaftlichen Grundstücks am Datum der Veräußerung der Mehrheitsbeteiligung und (ii) dem Wert des Grundstücks am Datum seines Erwerbs zu entrichten. Im Falle eines Verkaufs der Mehrheitsbeteiligung einer Gesellschaft ist die 80%ige Steuer immer dann fällig, wenn die juristische Person, deren Anteile verkauft werden, weniger als acht Jahre zuvor Eigentümerin von landwirtschaftlichen Flächen außerhalb des Stadtgebiets war, die auf andere Weise als durch Kauf erworben wurden. In diesem Fall ist der Verkäufer verpflichtet, den Betrag der lukrierten Einnahmen innerhalb von längstens 10 Tagen ab dem Datum der Übertragung an die zuständige zentrale Steuerbehörde zu melden. Der fällige Steuerbetrag ist innerhalb von 60 Tagen ab dem Datum der Übermittlung des von der Steuerbehörde ausgestellten Steuerbescheids zu bezahlen.

Die 80%ige Steuer wird vor Beglaubigung der notariellen Urkunde über den Verkauf des außerhalb des Stadtgebiets gelegenen landwirtschaftlichen Grundstücks vom Notar berechnet und eingehoben. Es handelt sich dabei nicht um einen abzugsfähigen Aufwand.

Wenn der Verkäufer für steuerliche Zwecke nicht in Rumänien ansässig ist, gilt das zwischen Rumänien und dem Staat, in dem der Verkäufer seinen Steuerwohnsitz hat, abgeschlossene Doppelbesteuerungsabkommen nicht im Hinblick auf den 80%igen Steuersatz.

Obwohl der Erlass dieser Verordnung die Blockade des Marktes für Transaktionen mit landwirtschaftlichen Grundstücken außerhalb des Stadtgebiets behoben hat, gibt es nach wie vor ungeregelte Aspekte, die in der Praxis weiterhin als Hindernisse für den Abschluss dieser Transaktionen wirken können. Beispielsweise regelt die Verordnung nicht, wer die 80%ige Steuer zu zahlen hat, falls die Mehrheitsbeteiligung an einer Gesellschaft, die Eigentümerin von landwirtschaftlichen Flächen außerhalb des Stadtgebiets ist, von mehr als einer Person gehalten wird. Daher bleibt abzuwarten, wie sich diese Verordnung auf das Verfahren zur Übertragung von außerstädtischen landwirtschaftlichen Flächen auswirkt. 

Quelle: Verordnung Nr. 396/2022 des Ministeriums für Landwirtschaft und ländliche Entwicklung und Verordnung Nr. 883/2023 des Finanzministeriums über die Genehmigung des Verfahrens zur Berechnung, Einhebung und Zahlung der Steuer, sowie die durch die Bestimmungen von Art. 4² von Gesetz Nr. 17/2014 festgelegten Erklärungspflichten bezüglich diverser Maßnahmen zur Regulierung des Verkaufs von landwirtschaftlichen Flächen, die sich in außerstädtischen Gebieten befinden, und zur Abänderung von Gesetz Nr. 268/2001 bezüglich der Privatisierung von Gesellschaften, die landwirtschaftliche Flächen des Staates im öffentlichen und privaten Eigentum verwalten, und der Errichtung der Staatsgüterbehörde.